Auta elektryczne. Czy wspólnoty mogą zabronić wjazdu do garażu pojazdom elektrycznym?

Samochody elektryczne mają zarówno swoich zadeklarowanych zwolenników, jak i zaciekłych przeciwników. Ten spór czasem przenosi się na poziom wspólnot mieszkaniowych - zwłaszcza w dużych miastach, gdzie samochody napędzane prądem są częstsze. Media informowały już o kontrowersyjnych uchwałach niektórych wspólnot mieszkaniowych, które zakazują „elektrykom” wjazdu do garażu podziemnego. Warto wyjaśnić, czy takie ograniczenie praw co najmniej jednego mieszkańca budynku do korzystania z garażu jest w ogóle legalne. Pamiętajmy również o możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, czyli o rozwiązaniu broniącym praw blokowej mniejszości.

Uchwała będzie możliwa, ale możliwe jest także jej zaskarżenie …

Swobodę członkom wspólnoty mieszkaniowej zapewnia fakt, że w polskim prawie nie znajdziemy przepisów, które jednoznacznie zakazywałyby wjazdu samochodów elektrycznych do garaży podziemnych w blokach lub wykluczały możliwość wprowadzenia stosownego zakazu przez mieszkańców budynku.

- Zwolennicy opisywanych zakazów czasem poprzez analogię powołują się na ograniczenia dotyczące samochodów z instalacją gazową i wskazują również artykuł 61 prawa budowlanego - mówi Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.  
Wspomniany wyżej przepis prawa budowlanego nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek: użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także właściwego postępowania w razie oddziaływania żywiołów. Analizowany przepis dotyczy również bezpieczeństwa pożarowego w budynku (zobacz: A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2023, art. 61).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej przyjmujący uchwałę zakazującą wjazdu aut elektrycznych do garażu, który stanowi część wspólną budynku, muszą się liczyć z tym, że ich poglądy na temat niebezpieczeństwa jakie wywołują samochody elektryczne być może będą podważane przez sąsiada w toku postępowania sądowego (również z wykorzystaniem ekspertyz specjalistów). Istnieje bowiem dość duże prawdopodobieństwo, że przynajmniej jeden właściciel samochodu na prąd zdecyduje się na zaskarżenie kontrowersyjnej uchwały.
- Najczęściej będzie to powództwo na podstawie artykułu 25 ustawy o własności lokali, choć warto pamiętać, że czasem uchwały wspólnot są zaskarżane również z wykorzystaniem artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

W przypadku odrębnego garażu sytuacja bardziej skomplikowana
Sytuacja wygląda nieco inaczej w odniesieniu do hal garażowych wyodrębnionych jako osobny lokal użytkowy. Takie garaże generalnie pozostają bowiem poza zasięgiem regulacji wprowadzanych przez wspólnotę mieszkaniową. Współwłaściciele samodzielnego garażu w bloku mogą wprowadzić zakaz wjazdu samochodów elektrycznych, ale to będzie rozwiązanie jeszcze bardziej problematyczne niż w przypadku opisywanym wcześniej. Warto bowiem pamiętać, że wprowadzenie zakazu wjazdu „elektryków” może być postrzegane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a więc wymagająca zgody wszystkich współwłaścicieli lub odpowiedniego rozstrzygnięcia przez sąd (patrz: artykuł 199 kodeksu cywilnego).

- Wydaje się prawdopodobne, że spór i tak zakończy się przed sądem, gdyż właściciel samochodu elektrycznego pozbawiony możliwości parkowania autem (mimo współwłasności garażu i praw do miejsca postojowego), wytoczy powództwo przeciw innym współwłaścicielom hali garażowej - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Polskie sądy wcześniej lub później będą musiały zająć się tematem

Analizę prawną na pewno wzbogaciłyby wyroki sądowe w sporach pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi oraz właścicielami samochodów elektrycznych. Problem polega na tym, że na razie takich orzeczeń sądów jeszcze brakuje. Nie ulega natomiast wątpliwości, że orzecznictwo będzie się z czasem rozwijać, bo samochody elektryczne zyskują popularność. Trudno też zaprzeczyć, że jest ono potrzebne dla lepszej oceny opisywanego problemu prawnego.

- Na razie nieco korzystniejsza prawnie dla właścicieli samochodów elektrycznych wydaje się sytuacja, w której blok posiada halę garażową jako wyodrębniony lokal użytkowy - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.